若是要计划谁是亚太区房地产投资信赖基金（REIT）的翘楚，由领展资产处分有限公司（领展）处分的领展房托十足是一个不成错过的名字。以领域谋划，总部位于香港的领展处分着亚洲资产价值最大的REIT；以细分行业不雅察，主营必需消耗品类社区市集的领展房托，长年表现稳健出色，是零卖类REIT中的杰出人物，比年更是通过多元化计谋拓展了多个外洋市场和资产类别。以REIT的中枢实力评判，专科、紧密、积极有为的处分水平是领展引以为傲的一大竞争力。
自2005年上市以来，领展用塌实的事迹增长取得了来自国际大型机构投资者和香港土产货投资者们的酷爱。公司固然经历多轮经济周期，每一年的可分配收入总数齐仍保持增长，基金单元价钱也节节攀升；纵使尔后价钱一度随金融市场波动，但行为REIT这种以永恒判辨分成为特质的投资器具，公司每年稳健可不雅的派息表现培养了不少“长情”的股东。
2025年将是领展房托上市20周年，跟着业务日趋判辨和熟练，领展如今已插足一个全新的发展阶段，公司近期忽视了“REIT+”的认识，朝着成为宇宙级房地产投资处分平台的愿景抱负坚定迈进。近日，银柿财经就专访了这家亚洲房托基金龙头的舵手——领展集团行政总裁王国龙，解画领展的专科度如何深化日常的谋划，又将若何匡助公司在新的发展阶段，训导投资处分才智，终了从传统的房托基金向“REIT+”的转型进化。
领展资产处分有限公司集团行政总裁王国龙
王国龙于2009年加入领展出任首席财务总监，并于2010年升任行政总裁。管帐师降生的他在加入领展前，已是香港颇有成就的银众人。15年来，王国龙和领展的处分团队将公司从一个香港土产货的社区市集运营商，打形成为颇具设立的跨国房地产投资处分东说念主。他本东说念主也荣获安永企业家2017中国-香港/澳门地区大奖，以及获选为《哈佛贸易筹商》2018全球践诺长100强，名次80，是榜上少数来自亚洲区企业的CEO，更是亚洲房地产界唯独入选者。
行为集团CEO，王国龙事务劳作，还要日常资料出差，出洋检修国际名堂。但在贫穷的责任下，他看起来依然元气心灵充沛。满足之余的他也心爱艺术，刺目雕饰与绘图，况且还常参加各项体育畅通。王国龙是一位资深高尔夫球爱好者，对他而言，高尔夫并非只是消遣文娱，而是能从中学到很多责任和东说念主生的哲理，“领展从事房地产资产处分和投资，很负责策略、耐烦和冲突艰难的韧性，这与打高尔夫有不谋而合之妙，你日常会在球场上碰到出东说念主料念念的气象，必须默默，活泼布置，一杆一杆，塌实鼓舞。”
近日，领展还与香港高尔夫球公开赛达成合作，营救这项城中历史最悠久的事迹体育赛事。从本年起的将来三年内，赛事将冠名为“领展香港高尔夫球公开赛”。王国龙暗示，这次与顶级国际体育赛事的合作，彰显了领展行为一家总部位于香港的房地产投资处分公司，既与土产货社区有着深厚计划，如今亦已发展成为能把抓国际机遇的区域性投资平台。“咱们不仅融会过领展在香港、中国内地、以及新加坡的市集向当地社区推行普及高尔夫球畅通，况且还将为来自全宇宙的顶级事迹畅通员们带来优质的赛事体验，彰显领展的品牌价值与谋划实力。”
负责细节，专科度成就情面味
多年来，领展用功发展业务，训导专科处分水平，同期一直践行着“连络好生涯”的谋划宗旨，优化购物体验，缔造畅旺的营商环境，为社区注入能源。王国龙暗示，公司的发展计谋涵盖两个方面，一是成为宇宙级房地产投资和处分平台，二是就业社会，提高社群生涯质地，这亦然领展终了永恒可不时增长的引导理念。
关于房托基金而言，要终了永恒可不时的增长，除了有表层的引导框架，底层资产的处分和升值亦破损忽视。领展以存量雠校见长，通过“资产训导”（asset enhancement），将旧有资产进行创新雠校，开释其潜在价值。自2005年上市于今，领展单在香港已完成了100个资产训导名堂，而自2008/2009财政年度起谋划，94%以上的名堂终了双位数的投资薪金率。
2023年，领展完成了位于广州的河汉领展广场资产训导计划的首期工程，通过对收购该项资产前，还是永恒空置的大面积百货中心铺位进行从头霸术，领展引入了跨越60家全新品牌进驻，举座出租率从收购前仅有七成训导至95%，并得回了12%的投资薪金率。以公司最新于2024年7月完成的深圳领展中心城地下楼层的创新为例，通过引入潮水零卖和特色餐饮，以及对店铺终止和面积的从头霸术，领展顺利填补了上一任租客——法国大型连锁超市家乐福因自身计谋更动退出中国市场，而留住的大面积空置铺位。这次雠校的投资薪金率更是高达近44%，市集的客流和销售额也创出历史新高。
广州河汉领展广场完成首期资产优化工程，王国龙（右三）与团队及广州市政府代表出席开幕典礼
固然谋划数字很好地阐述了公司的实力，但王国龙解释说念，专科的资产处分并不只是单纯大刀阔斧d地雠校，关于细节的关注才是赢得信任的要津。“例如而言，香港公屋市集配套的菜场市井大多老旧不胜，大地湿滑，环境漆黑，东说念主流越来越少，摊档空置率越来越高。领展在创新时，但愿为市井带来活力且宜东说念主的形象，因此相配小心想象的不同方面，包括空间、照明、视觉色调、行为便利进度等。咱们还在鱼档操纵增多了一些排水想象，以防积水流向过说念令顾主滑倒，以致会筹商到猪肉档柜面的高度，因为不得当的想象会令天天挥刀斩肉的伙计肩膀受损。”
领展一方面实时反馈消耗者的需求，另一方面也关注商户的谋划表现。王国龙说，市集的营运者与商户是共荣共存，领展会主动汇集商户的营运数据，概括评估商户可包袱的租用成本，以制定适合的房钱水准，并保管健康的租售比。“咱们通过详确紧密的数据分析训导处分水平，作念到在贸易运营中兼顾民生，与商户们同甘苦，一齐就业社区，商户的生意好了，市集才会有用益。”
王国龙强调，资产处分不只是是名义上的雠校，而是要筹商到东说念主的试验需求，领展的资产训导名堂，初志是称心公共的日常所需，不仅就业咫尺，更是为公共的永久生涯筹商。“领展用功将本来只用于消耗的市集，打形成东说念主们长入外交清闲的‘第三空间’。咱们不仅是在处分一座市集，更是在构建一个社区。贸易的中枢是东说念主的连接，东说念主和万事兴。”
多元化计谋，构筑刚毅投资组合
领展通过积极有为的资产处分，令主营的香港社区零卖贸易资产成为公司稳健的基本盘，而多元化计谋的实行则是为领展奠定了永久增长的基础。王国龙说，当领展决定进行跨地区、跨资产类别的收购时，市场上不乏质疑的声息，很多东说念主以为公司莫得善用资金，或是以为公司“躺”在香港的大本营中还是饱和，完全无谓冒风险拓展市场。“有些投资者以为领展应保守行事，但处分层是专科东说念主士，制定公司的策略需要未焚徙薪，着眼将来。固然咱们的香港业务表现稳健，但鸡蛋不成放在一个篮子里，为了永恒的发展筹商，领展需要走多元化这条路。”
2011年，领展小试牛刀，收购了香港的南丰广场；2015年，公司又收购了香港的一块土地，后自行开拓成为九龙东区优质的甲级写字楼海滨汇，用于私用和出租，也即如今领展的总部处所。这两次收购，是领展初次冲突其资产训导雠校的业务模式，对并购彭胀、拓展非有机增长（inorganic growth）进行的尝试，况且取得了顺利。
有了位于香港的教悔，2015年，领展老成开启了多元化计谋的第一步，初次踏出香港，于北京收购了位于中关村的西洋汇购物中心（现已改名为中关村领展广场）。如今距离领展踏出惬意区开启多元化已当年十年，非论是宏不雅经济如故行业环境齐发生了较大变化，王国龙和他的团队用实打实的事迹，向市场阐述了公司十年前不容争辩谋求永久，是正确的决定。
从2015年于今，领展陆续在中国内地收购多项资产，于今已领有六座零卖物业，广泛四大一线城市，况且还有一座位于上海的写字楼，以及在长三角和珠三角地区的五个物流仓储基地。王国龙暗示，通过抨击中国内地，领展不仅得以将香港熟练的资产处分模式复制到新的市场，还开拓了零卖地产除外的业务；地域和资产类别的双重拓展，为领展将来向着亚太区市场进一步扩展幅员，起到了紧要的示范作用。
领展在中国内地的新尝试，还包括在2021年通过以协作式样收购了上海七宝万科广场（现已改名为七宝领展广场）50%的权利，作价东说念主民币27.72亿元，况且在2024年头，斥资东说念主民币23.838亿元，以较资产估值折让26%的价钱，完成了对这座地舆位置优厚的计谋性零卖贸易剩余50%权利的收购，终了全资控股处分。王国龙说，协作让领展有契机探索以半数权利的式样取得收益，善用资产欠债表，而最终决定全资收购这座零卖物业，省略匡助领展简化有计划经过，进一步训导物业价值，以更活泼的式样探讨该名堂的将来发展宗旨，包括引入志同说念合的计谋合作伙伴等，因此该收购带来的潜在益处，远远高于其走动价钱自身。
2024年2月，领展以东说念主民币23.838亿元收购上海七宝万科广场剩余50%股权，后改名为七宝领展广场
2019年末，领展于澳大利亚的悉尼收购了一座甲级写字楼，由此将业务幅员拓展至外洋。如今，公司在外洋的资产，包括位于澳大利亚悉尼和墨尔本的六个写字楼名堂及三座零卖物业权利；在英国伦敦一栋位于金丝雀船埠的优质写字楼，以及位于新加坡的两座优质社区零卖贸易。领展同期还行为第三方处分东说念主，在新加坡协助当地政府处分另一座社区市集。
固然这些资产现在仅占领展物业组合处分资产领域的一成傍边，但王国龙称，公司中永恒会进一步训导外洋资产的占比。他暗示，地域和资产类别的多元化，省略匡助领展散布风险，增多事迹增长点，令所有投资组合哪怕在不同市时局临不同周期，也能通过多元化和散布化来终了举座效益的稳健均衡，展现出抗逆力，穿越宏不雅经济的波峰与波谷。
王国龙续称，领展将来将络续有选拔性地探索新加坡与澳洲市场的机遇，况且亦在筹商日本市场，但这仍处于早期的阶段，这些市场投资风险相对较低，且流动性充裕。必需消耗品类零卖与物流将是偏好的板块，但并不放弃其他契机。公司将积极探索因价值错配、估值偏低而产生风险赈济后薪金率（risk-adjusted return）高于市场均值的投资契机。“咱们并莫得一个事先设定好的走动时辰表，而是会保持审慎，唯有当出现适合领展、况且相配具有诱惑力的契机时才会行为。”
“REIT+”新定位，稀薄传统再进化
领展在近期刚刚清楚2024/2025财年中期事迹的同期，初次忽视了要将公司打形成为一个“REIT+”的认识，即稀薄传统的房托基金，为投资者提供更多机遇，带来更多可能。王国龙将领展“REIT+”的定位特质，操心为既能抗争经济周期的变化，又能终了高于市场平均水平的盈利增长。
王国龙解释说念，固然领展现存投资组合已展现出色的抗逆力，但现时外围环境的不细则性仍带来一定挑战。“「房托+」的定位，展现出领展用功稀薄传统REIT发展模式的决心，咱们但愿终了具韧性及多元化的收益，以及开拓新的增长开始，不只为基金单元持有东说念主带来不时及判辨的薪金，还能在不同的经济周期中展现其韧性并能缔造永久增长。”
他续说，此前忽视的「领展3.0」计谋便是终了这一方针的具体设施，包括两个方面：首要所以积极的投资组织者及多元化计谋，去训导物业收益的质地及抗逆力，为基金单元持有东说念主带来更佳薪金；其次，透过扩大投资处分业务，包括与本钱伙伴合作，冀能加速业务多元化的措施，并透过提供处分就业带来用度收入。
为终了这一方针，领展在当年一年厉兵秣马，招募了一批能员干将加入其董事会与高管团队，进一步强化其精干的投资处分团队。2024年8月，领展时任董事会主席聂雅伦（Nicholas Allen），因公司规则的孤苦非践诺董事最长九年任职期限届满而退休，他在职内与王国龙一齐，教导公司冲突经济环境、社会变化、业务发展等多方面的重重挑战，将领展的发展带上了一个新的高度。如今接任他的，是领有跨越30年国际房地产以及房托基金投资处分教悔的欧敦勤（Duncan Owen）。他于2024年3月加入领展出任孤苦非践诺董事，并于同庚8月出任董事会主席。
“领展的历任主席以及处分团队们，为公司的发展作念出了超卓的孝顺，而我也有幸与他们不时调换，共享教悔，拓宽视线。”王国龙说，领展省略一齐成长于今，并不只是单纯追求财务数据的表现，对社区的东说念主文善良、对东说念主才的吸纳与阐扬，是推动领展前行的基石，“我也相配期待在将来与欧敦勤以及团队们络续联袂合作，教导公司向下一阶段的发展宗旨迈进。”
2024年8月，有逾30年国际房地产投资处分教悔的欧敦勤出任领展董事会新主席。左为欧敦勤，右为王国龙
相似在2024年3月加盟领展，并出任集团首席投资总裁的，是在房地产行业领有跨越30年丰富教悔及超卓投资往绩的宋俊彦（John Saunders）。他曾任全球领域最大资产处分公司贝莱德的亚太区房地产驾御及房地产客户业务全球驾御，亦是贝莱德房地产全球践诺委员会成员，以及房地产全球投资委员会具投票权成员。他还曾任贝莱德亚洲升值基金系列唯独的投资组合司理，以及贝莱德亚洲中枢基金的投资组合司理。
2024年5月，领有全球房地产及投资行业跨越40年教悔的包贝利（Barry David Brakey），加入领展的董事会任孤苦非践诺董事。他曾于2008年至 2018年间，担任澳洲主权资产基金Future Fund Management Agency的首任物业驾御，协助澳洲政府投资部门竖立及处分主权基金的物业投资平台，并开拓了横跨亚太地区、好意思国及欧洲的优质物业投资组合。此外，曾任中国银行（香港）副总裁、领有跨越30年银行与金融就业业教悔、并曾为香港证监会及香港金融处分局旗下不同商议委员会成员的龚杨恩慈，也于同庚8月出任领展的孤苦非践诺董事。
王国龙暗示，领展一直藏身于专科的处分，况且秉持着成为宇宙级房地产投资者及处分东说念主的企业愿景，而东说念主才的汇集对强化公司专科实力，推动公司终了企业愿景可谓如虎添翼。“新董事与高管的加盟，为领展带来了宝贵的行业教悔，进一步增厚了公司的房地产投资处分实力。将来领展将络续对持审慎、横蛮、精确的投经验调，快速顺应市场花式的变化，独霸风险澳门赌钱网，捕捉机遇，行为亚太区资产处分行业的领军代表，从容完成这场‘REIT+’的再进化。”